مستشار قانوني لمطوري العقارات في الإمارات.

نعم. يشترط قانون دبي رقم 8 لعام 2007 على المطورين إيداع مدفوعات المشترين في حسابات ضمان مسجلة لدى RERA. يخضع الحساب لرقابة أمين الحساب ولا يجوز سحب الأموال إلا بموجب موافقة RERA وفق نسب الإنجاز المحددة. المخالفة تعرض المطور لغرامات وإلغاء تسجيل المشروع. نقدم المشورة بشأن هيكل حسابات الضمان وتدقيق امتثال المشاريع وإجراءات RERA عند وقوع نزاع.

تخضع نزاعات عقود البيع والشراء في مشاريع دبي لاختصاص محاكم ريرا (المحاكم العقارية المتخصصة) أو المحاكم الابتدائية، حسب طبيعة النزاع. تتضمن المسائل الشائعة: التأخر في التسليم وادعاء المشترين بالإخلال بالعقد، والخلافات حول مواصفات الوحدة، وطلبات الفسخ وفق قانون دبي العقاري. يتميز قانون الاستحواذ والتطوير العقاري (المرسوم 21 لعام 2013) بوجود لجنة خاصة تختص بفسخ العقود في المشاريع المتوقفة. نوصّل المطورين عبر جميع هذه المسارات.

يحكم قانون دبي رقم 13 لعام 2008 (المعدّل بالمرسوم 9 لعام 2009) حالات تخلف المشترين. عند التخلف، يحق للمطور — وفق درجة الإنجاز — إما فسخ العقد والاحتفاظ بنسبة محددة من المبالغ المسددة (حتى 40% عند اكتمال أكثر من 80% من المشروع)، أو طلب إلزام المشتري بالتنفيذ العيني. تشترط الإجراءات إخطار المشتري رسمياً عبر كاتب العدل أو دائرة الأراضي والأملاك. تعتمد استراتيجية الفسخ المثلى على نسبة المبالغ المسددة ومرحلة إنجاز المشروع ونصوص عقد SPA.

يعدّ التأخر في التسليم من أكثر أسباب الدعاوى شيوعاً ضد المطورين في دبي. يجوز للمشترين المطالبة بالتعويض إذا أثبتوا الضرر، وقد أجازت بعض الأحكام منح تعويضات تتجاوز الغرامة العقدية اليومية المنصوص عليها في SPA. ويتاح للمطورين الدفع بأسباب القوة القاهرة، وإن كانت المحاكم تفسرها تضييقاً. من الأهمية بمكان توثيق أسباب التأخر الفعلية وإرسال الإخطارات في وقتها وفق شروط SPA.

يُلزَم المطور الرئيسي عادةً بإجراء رقابة على المطورين الفرعيين بما في ذلك متطلبات التسجيل في RERA وفتح حسابات الضمان المستقلة وإعداد التقارير الدورية. يُعدّ توزيع المسؤولية بين المطور الرئيسي والفرعي بشأن التزامات المشترين مصدراً متكرراً للنزاعات. نوثق اتفاقيات المطورين الرئيسيين والفرعيين، ونحدد حدود المسؤولية، ونتولى التمثيل القانوني في النزاعات.