السلسلة التشريعية لإمارة دبي 2026 · 2 من 3

قانون دبي رقم (3) لسنة 2026 بشأن جودة وسلامة المباني

مذكرة تطبيقية حول منظومة الفحص الإلزامي للمباني التي مضى على تشييدها عشرون عاماً، وشهادة الجودة والسلامة، والتزامات المالك وجمعية الملاك، ومخاطر النزاعات على المُلاك والمقاولين والمكاتب الهندسية.

1. لماذا هذا القانون مهم الآن؟

أسَّس القانون رقم (3) لسنة 2026 بشأن جودة وسلامة المباني في إمارة دبي — للمرة الأولى — منظومة فحص دوري إلزامي للسلامة الإنشائية لكل مبنى في دبي بلغ عشرين عاماً من تاريخ شهادة الإنجاز. وقد صدر القانون بتاريخ 27 فبراير 2026، ونُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 12 مارس 2026، ويسري بعد 60 يوماً من تاريخ نشره (المادة 25)، أي في 11 مايو 2026 تقريباً.

يطال القانون كل مالك وجمعية ملاك ومكتب هندسي ومقاول ومختبر فني وسلطة منطقة حرة في دبي — بما في ذلك مركز دبي المالي العالمي. ولم يعد الامتثال خياراً: التخلُّف عن الحصول على شهادة الجودة والسلامة يستوجب الغرامات وحزمة من التدابير الإدارية تشمل وقف رخص البناء وإيقاف معاملات الملكية ورفض تصديق عقود الإيجار الجديدة.

2. النطاق

تطبَّق أحكام القانون بموجب المادة (3/أ) على جميع المباني في الإمارة، بما فيها مباني مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة (ومنها مركز دبي المالي العالمي)، سواءً شُيِّدت قبل سريان القانون أو بعده. وتُحفظ صلاحية رئيس المجلس التنفيذي في استثناء أي مبنى بقرار يصدر عنه (المادة 3/ب).

ويُحدَّد المبنى الخاضع للقانون في المادة (2): كل مبنى مضى على تشييده عشرون سنة من تاريخ شهادة الإنجاز (أو من التاريخ الذي تُحدِّده الجهة المختصة في حال عدم وجود شهادة الإنجاز).

3. شهادة الجودة والسلامة

شهادة الجودة والسلامة هي حجر الأساس في المنظومة، وتصدرها الجهة المختصة (البلدية، أو سلطة المنطقة الحرة، أو سلطة منطقة التطوير الخاصة) عبر نافذة رقمية موحَّدة على مستوى الإمارة.

تحدِّد المادة (13) مدة سريان الشهادة:

• 10 سنوات للمباني التي مضى على شهادة الإنجاز الخاصة بها أقل من 40 سنة؛
• 5 سنوات للمباني التي مضى عليها 40 سنة فأكثر.

وتقبل الشهادة التجديد لمدد مماثلة وفق الشروط التي يصدر بها قرار من رئيس المجلس التنفيذي.

4. مسار التقييم الفني

تنظِّم المادة (8) إجراءات الحصول على الشهادة في سبع خطوات:

1. تقديم الطلب من المالك عبر النافذة الرقمية، مع تحديد المكتب الهندسي الذي سيُجري التقييم.
2. إصدار الموافقة المبدئية من الجهة المختصة، ومنح المالك مهلة لا تتجاوز ستة أشهر لتقديم التقرير الفني، قابلة للتمديد لمدد لا يتجاوز مجموعها سنتين بناءً على مبررات موثَّقة وعدم وجود مخاطر.
3. قيام المكتب الهندسي بمعاينة المبنى وتقييم حالته الإنشائية استناداً إلى قائمة التدقيق الفنية والبنود المحدَّدة في المادة (7/د) — السلامة الإنشائية، التكسية الخارجية، التمديدات الكهربائية والميكانيكية في المناطق المشتركة والخارجية، النوافذ والأبواب والحواجز، استيفاء متطلبات الدفاع المدني، واستيفاء متطلبات أنظمة المراقبة التلفزيونية.
4. تقديم التقرير الفني عبر النافذة الرقمية، مرفقاً بخطة معالجة العيوب والمدة الزمنية اللازمة.
5. اعتماد الجهة المختصة لخطة التنفيذ وللمدة المقترحة.
6. تعيين المالك للمقاول تحت إشراف المكتب الهندسي لتنفيذ أعمال معالجة العيوب.
7. تقديم المكتب الهندسي طلب إصدار الشهادة، وإجراء الجهة المختصة الزيارة الميدانية، وإصدار الشهادة عند استيفاء كل العيوب.

5. تصنيف المكتب الهندسي ومسؤوليته

تفرض المادة (7) شرطين تأهيليّين:

• أن يكون المكتب الهندسي مرخَّاًصً في دبي، وأن تتوافق فئة تصنيفه مع ارتفاع المبنى الذي يجري تقييمه وفق ما تحدِّده البلدية.
• إذا كُلِّف مختبر فني بإجراء الفحوصات، فيجب أن يكون مرخَّاًصً في الإمارة ومعتمَداً من مركز الإمارات العالمي للاعتماد.

وتحظر المادة (11) على المكتب الهندسي تكليف مكتب آخر بإعداد التقرير الفني، وكذلك أي تعديل في التقرير بعد تقديمه دون موافقة مسبقة من الجهة المختصة. كما يتحمل المكتب مسؤولية التحقُّق من قيام المقاول بمعالجة جميع العيوب الواردة في التقرير.

6. التزامات المالك

تضع المادة (9) ثمانية التزامات على المالك، أهمها:

1. الحصول على الشهادة بعد مضي 20 سنة من تاريخ شهادة الإنجاز؛
2. إجراء الصيانة الدورية للمبنى الذي لم يبلغ 20 سنة، تلقائياً أو بناءً على طلب الجهة المختصة، حال وجود عيوب تُهدِّد السلامة الإنشائية؛
3. التعاقد مع المكتب الهندسي والمقاول؛
4. إخلاء المبنى من شاغليه (إذا تطلَّب التقرير ذلك) لتمكين المقاول من التنفيذ، مع اللجوء إلى مركز فضّ المنازعات الإيجارية في حال رفض الشاغلين.

والمادة (9/ب) قاطعة في عدم إعفاء المالك: حتى بعد الحصول على الشهادة يبقى ملزَماً بالصيانة الدورية ومعالجة أي أضرار إنشائية لاحقة. كما لا تُعفي الصيانةُ الذاتية قبل الحصول على الشهادة المالكَ من إصدارها.

7. دور جمعية الملاك

للمباني المملوكة ملكية مشتركة (ستراتا) الخاضعة للقانون رقم (6) لسنة 2019، تنقل المادة (10) التزامات المالك إلى جمعية الملاك، شاملةً الحصول على الشهادة والتعاقد مع المكتب الهندسي والمقاول وتنفيذ أعمال المعالجة. ويظل المُلاك أفراداً مسؤولين عن دفع الرسوم والتأمينات. وتصدر دائرة الأراضي والأملاك القرارات اللازمة لتنفيذ ذلك.

8. إخلاء المبنى وحماية المستأجرين

تُقنِّن المادة (12) منظومة الإخلاء لأغراض الأعمال:

• مهلة ثلاثة أشهر. إذا تطلَّب التقرير الفني إخلاء المبنى للمعالجة، يتعيَّن على الشاغلين الإخلاء خلال ثلاثة أشهر من تاريخ موافقة الجهة المختصة على التقرير.
• التقاضي العاجل أمام المركز. في حال عدم الإخلال، يجوز للمالك اللجوء إلى مركز فضّ المنازعات الإيجارية، الذي يَنظر الدعوى على وجه السرعة، ويجوز أن يشمل حكمه بـالنفاذ المُعجَّل.
• أولوية المستأجر بالعودة. تمنح المادة (15/ب) المستأجر السابق أولوية العودة بعد انتهاء الأعمال بنفس قيمة الإيجار السابقة، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.

9. الهدم كبديل

تُجيز المادة (14) للمالك اختيار الهدم بدلاً من الحصول على الشهادة، شريطة:

• تقديم تأمين نقدي مسترَدّ بقيمة 50,000 درهم؛
• الهدم خلال المدة التي تحدِّدها الجهة المختصة، على ألا تتجاوز سنة (قابلة للتمديد ستة أشهر بمبررات موثَّقة)؛
• مصادرة التأمين في حال عدم الالتزام بالمدة.

ولا تُعفي مصادرة التأمين المالكَ من الحصول على الشهادة (المادة 14/ج).

10. الإنفاذ والعقوبات

الغرامات. تحدِّد المادة (16) نطاق الغرامة بـ100 إلى 1,000,000 درهم، تُضاعَف عند العَود خلال سنتين بسقف 2,000,000 درهم. وسيصدر بقرار من رئيس المجلس التنفيذي جدول الأفعال المخالفة والغرامات.

التدابير الإدارية. فضلاً عن الغرامة، يجوز للجهة المختصة، بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية:

• إيقاف إصدار أو تجديد رخص البناء المتعلقة بالمبنى المخالف لحين إزالة المخالفة؛
• إيقاف أو عدم قبول أي معاملات تتعلق بالمبنى المخالف، بما في ذلك تصديق عقود الإيجار للوحدات العقارية فيه، للمدة التي تحدِّدها الجهة المختصة بالتنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك.

11. توفيق الأوضاع: 12 شهراً للامتثال

تمنح المادة (22) المُلاك والمقاولين والمكاتب الهندسية سنة من تاريخ نفاذ القانون لتوفيق أوضاعهم، قابلة للتمديد لمدد مماثلة بقرار من رئيس المجلس التنفيذي.

12. خمسة مسارات عمل فورية

1. تدقيق المحفظة العقارية. تحديد كل مبنى في محفظتك الدبيّة بلغ أو يقترب من الـ20 عاماً.
2. قائمة المكاتب الهندسية. إعداد قائمة معتمدة بالمكاتب الهندسية المتطابقة فئتها مع ارتفاعات المباني، مع حجز السعة قبل الازدحام المتوقَّع.
3. جاهزية جمعية الملاك. للمباني المشتركة، الاتفاق على آلية الشراء والحوكمة وصندوق الاحتياطي لتمويل أعمال الفحص والمعالجة.
4. خطة التواصل مع المستأجرين. إعداد خطة تواصل ومخصَّصات إعادة الإسكان أو الإعفاء من بدل الإيجار لتقليل المخاطر القضائية.
5. مراجعة التأمين. التأكُّد من تغطية بوليصة التأمين للعيوب التي يُحتمَل ظهورها في التقرير الفني.

13. كيف يمكننا المساعدة

يُقدِّم مكتب نورة المازمي المشورة لأصحاب المباني والمطوِّرين وجمعيات الملاك ومجموعات الفنادق ومستأجري المناطق الحرة في إطار منظومة الشهادة — من صياغة ومراجعة عقود المكتب الهندسي والمقاول، إلى التمثيل أمام مؤسسة التنظيم العقاري ومركز فضّ المنازعات الإيجارية، إلى الدفاع ضدّ التدابير الإدارية المفروضة بموجب المادة (16).

هذه المذكرة لأغراض المعلومة العامة فقط ولا تُشكِّل مشورة قانونية. النص الرسمي العربي للقانون رقم (3) لسنة 2026 هو المُعتدّ به. © 2026 مكتب نورة المازمي للمحاماة والاستشارات القانونية.