السلسلة التشريعية لإمارة دبي 2026 · 3 من 3

قانون دبي رقم (4) لسنة 2026 بشأن السكن المُشترك

مذكرة تطبيقية حول منظومة تنظيم السكن المُشترك في إمارة دبي — منظومة التصريح، فئات القاطنين، حظر التأجير من الباطن، الاختصاص الحصري لمركز فضّ المنازعات الإيجارية، ومدة الـ180 يوماً قبل سريان القانون.

تاريخ النشر: 8 مايو 2026 · مدة القراءة ≈ 9 دقائق · المصدر: الجريدة الرسمية لحكومة دبي، السنة 60، العدد 764 (12 مارس 2026)

1. لماذا صدر هذا القانون

استوعب سوق إيجار العقارات في دبي خلال العقد الأخير قطاعاً واسعاً وغير مُنظَّم من السكن المشترك — تقسيم الفلل إلى غرف، وتأجير الأَسِرَّة في الشقق، والسكن الجماعي للموظفين خارج منظومة سكن العمال، والسكن الجماعي للطلاب حول الجامعات. وقد ظلّ المركز القانوني لهذه الترتيبات غامضاً: ليست سكن عمال (المحكوم بقرار مجلس الوزراء رقم 13 لسنة 2009)، وليست عقود إيجار عائلية تخضع للقانون رقم (26) لسنة 2007، وكثيراً ما كانت تخرج عن استعمالات المباني المرخَّص بها أو التصنيف التخطيطي للأرض.

يُغلِق القانون رقم (4) لسنة 2026 بشأن تنظيم إشغال وإدارة السكن المُشترك في إمارة دبي هذه الفجوة. ويسري بعد 180 يوماً من تاريخ نشره (المادة 40)، أي في 8 سبتمبر 2026 تقريباً. وفي المُهلة الفاصلة، يتمتع المُلاك والمشغِّلون بسنة لتوفيق أوضاعهم من تاريخ نفاذ القانون (المادة 37).

2. ما هو "السكن المُشترك"؟

تُعرِّف المادة (2) السكن المُشترك بأنه: الإقامة المُشتركة بين مجموعة من الأفراد أو العائلات، من خلال تخصيص مساحة لكل منهم في الوحدة العقارية بغرض السكن، ويشمل المُشاركة في استخدام المرافق والخدمات المُشتركة بالوحدة العقارية، كالمطبخ وغرفة الطعام ودورة المياه والمساحات الخارجية.

والوحدة العقارية الخاضعة للقانون مُعرَّفة بصورة موسَّعة لتشمل: الشقق السكنية، البيوت المستقلة، المُجمَّعات السكنية، المباني متعددة الاستخدامات، البيوت المُتلاصِقة، والمباني متعددة الطوابق. وتعترف المادة (14) بستّ فئات للقاطنين: العائلات، الأفراد من النساء، الأفراد من الرجال، الطالبات، الطلبة الذكور في الوحدات السكنية الخاصة بالمُؤسَّسات التعليمية، وموظفي الجهات الحكومية وعمّال الشركات.

3. النطاق والاستثناء

تُطبَّق أحكام القانون على جميع الوحدات العقارية في الإمارة (بما فيها مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة) — المادة (3/أ). ويُستثنى منها سكن العمال الجماعي، الذي يبقى محكوماً بمنظومته الخاصة (المادة 3/ب).

4. التصريح كبوابة دخول

تُرسي المادة (8) القاعدة المركزية: لا يجوز تخصيص أي وحدة عقارية للسكن المُشترك إلا بعد الحصول على التصريح. ويصدر التصريح من الجهة المختصة (البلدية أو سلطة المنطقة الحرة أو سلطة منطقة التطوير الخاصة) عبر نافذة رقمية موحَّدة. وستُحدَّد شروط التصريح، بقرار من المدير العام بالتنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك، استناداً إلى:

توافق الوحدة مع المخطط العام واستعمالات الأرض؛
استيفاء متطلبات الدفاع المدني والوقاية من الحرائق والاشتراطات البيئية والأمنية وسلامة الشبكة الكهربائية (المادة 16)؛
الحدّ الأقصى لعدد القاطنين المسموح به في كل وحدة؛
الحدّ الأدنى من المساحة لكل قاطن؛
الخدمات والمرافق المُشتركة الواجب توفُّرها.

ومدة التصريح سنة واحدة قابلة للتجديد، ويجوز للجهة المختصة منح تصريح بمدة سنتين بناءً على طلب المالك (المادة 10).

5. مَن يحق له التأجير؟

تُقصر المادة (11/أ) حقّ التأجير على فئتين فقط:

المالك المُتعاقِد مُباشرة مع كل قاطن؛ أو
المُنشأة — الكيان الاعتباري المرخَّص له من سلطة الترخيص والمُصرَّح له من الجهة المختصة بمزاولة نشاط تأجير وإدارة الوحدة العقارية لصالح المالك، أو استئجارها من المالك بغرض إعادة تأجيرها على القاطنين.

والمادة (11/أ) قاطعة: لا يجوز للقاطنين والغير إعادة تأجير الوحدة أو أي مساحة مُخصَّصة لهم. وأي عقد إيجار يُبرمه القاطن في هذه الحالة باطل (المادة 26/5).

وتُضيف المادة (12/ب) أنه يُحظر على المالك إبرام أي عقد مع شخص غير مُصرَّح له من دائرة الأراضي والأملاك بمزاولة النشاط في الإمارة. ويظلّ ترخيص النشاط ذاته خاضعاً للقانون رقم (2) لسنة 2003 أو أي تشريع لاحق له.

6. تسجيل الإيجار: السجل الإلكتروني الجديد

تُؤسِّس المادة (17) سجل السكن المُشترك لدى دائرة الأراضي والأملاك، ويُقيَّد فيه: عقود الإيجار وأي تعديلات عليها، عقود الإدارة، وبيانات القاطنين.

والمادتان (17/ب) و(17/ج) أساسيتان: عقد الإيجار غير المُقيَّد في السجل لا يُعتدّ به، ولا يحقّ للمالك أو المُنشأة ممارسة الحقوق التعاقدية بدون القيد. غير أن المادة (17/د) تخفِّف هذا الأثر تجاه القاطن حسن النية: فيجوز له تنفيذ عقد الإيجار في مواجهة المالك أو المُنشأة.

7. أسباب الإخلاء

تُحدِّد المادة (22) ثمانية أسباب مشروعة لطلب الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد:

عدم سداد بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال 30 يوماً من تاريخ الإخطار؛
استعمال الوحدة لأغراض غير مشروعة أو مُخالِفة للنظام العام أو الآداب العامة؛
إلغاء التصريح أو تغيير استعمال الأرض من الجهة المختصة؛
إذا كانت الوحدة أو المبنى آيلاً للسقوط (بتقرير فني)؛
قرار الهدم أو الصيانة الجوهرية من الجهة المختصة؛
رغبة المالك في استعادة الوحدة لاستعماله الشخصي أو لأقاربه من الدرجة الأولى (بإخطار 30 يوماً)؛
متطلبات التنمية والتطوُّر العمراني؛
أي حالات أخرى يُحدِّدها قرار من المدير العام.

وتوجِّه المادة (24) طلبات الإخلاء إلى قاضي التنفيذ في مركز فضّ المنازعات الإيجارية بمُوجب عريضة. ويجوز التظلُّم من قراره خلال 7 أيام، ويوقَف التنفيذ لحين الفصل في التظلُّم.

8. حقوق والتزامات القاطن

تفرض المادة (26) سبعة التزامات على القاطن: الالتزام بمتطلبات البيئة والصحة والسلامة، والمحافظة على الوحدة عناية الشخص العادي، وعدم استعمالها لغير السكن، وعدم ممارسة أي نشاط اقتصادي داخلها، وعدم التأجير من الباطن، وتمكين المؤجِّر من الدخول للتحقُّق، وأي التزامات أخرى يُحدِّدها قرار.

والمادة (20/ب) حماية للمُستأجر: يجوز للقاطن إنهاء العقد في أي وقت بإخطار قبل 30 يوماً (أو المدة الأطول المنصوص عليها في العقد). وعلى الإنهاء يحقّ للقاطن استرداد مُقدَّم بدل الإيجار، يُخصَم منه قيمة شهر واحد فقط (المادة 20/ج). وفي حال عدم الاسترداد خلال 30 يوماً من الإخطار، يجوز للقاطن تقديم طلب على عريضة لقاضي التنفيذ.

9. سكن الموظفين والطلبة

تُجيز المادة (13) تأجير الوحدات لـلجهات الحكومية والشركات والمؤسسات الخاصة لإسكان موظفيها وعمّالها، ولـالمؤسسات التعليمية لإسكان طلبتها، شريطة الحصول على التصريح. وحين تكون الوحدة مملوكة للجهة، فإنها تتولى الالتزامات المفروضة على المؤجِّر، ويُعفى الموظف أو الطالب من إبرام عقد إيجار فردي. وتسري أحكام المادتين (25) و(26) على هذه الجهات بقدر ما تتناسب مع طبيعتها.

10. لجنة الإشراف على السكن المُشترك

تُؤسِّس المادة (33) لجنة دائمة برئاسة البلدية، وعضوية الجهات المختصة والمعنية. وتشمل اختصاصاتها: تذليل المُعوِّقات أمام الرقابة، تصميم برامج التفتيش (مع ضمانات حُرمة المسكن الخاص)، تنفيذ حملات تفتيش دورية ومُفاجِئة، اقتراح منظومة موحَّدة للتفتيش، ووضع برامج زمنية لتوفيق أوضاع المخالفين.

11. العقوبات والتدابير الإدارية

الغرامات. تحدِّد المادة (29) النطاق بـ500 إلى 500,000 درهم، تُضاعَف عند العَود خلال 12 شهراً بسقف 1,000,000 درهم. وسيصدر بقرار من رئيس المجلس التنفيذي جدول الأفعال والغرامات.

التدابير الإدارية. تخوِّل المادة (29/د) الدائرة والجهة المختصة:

إيقاف المُنشأة عن مزاولة النشاط لمدة لا تزيد على ستة أشهر؛
إلغاء التصريح؛
التنسيق مع سلطة الترخيص لإلغاء الترخيص التجاري للمُنشأة؛
قطع الخدمات العامة عن الوحدة المخالفة (بالتنسيق مع مُزوِّد الخدمة)؛
عدم قبول قيد عقود الإيجار أو الإدارة في السجل لحين إزالة المخالفة؛
إخلاء الوحدة المخالفة بناءً على قرار قاضي التنفيذ؛
عدم إصدار رخص بناء للوحدة لحين تصويب المخالفة.

والمادة (29/ز) إيجابية للقاطن: لا يُؤثِّر إيقاف المُنشأة أو إلغاء التصريح على حقّ القاطنين في الاستمرار بالإقامة لمدة تُحدِّدها الجهة المختصة لتمكينهم من الانتقال.

12. الجهة القضائية: حصرية مركز فضّ المنازعات الإيجارية

تمنح المادة (36) الاختصاص الحصري لمركز فضّ المنازعات الإيجارية للنظر في النزاعات الناشئة عن القانون والقرارات الصادرة بموجبه. وهذا اتساق مع تفويض المركز عام 2013، لكنه يَنصُّ صراحةً على إدراج ترتيبات السكن المُشترك التي كانت تقع في الفجوة بين المركز ومحاكم دبي.

13. الترويج والإعلان

تحظر المادة (27) على المالك والمُنشأة الإعلان أو الترويج للوحدات على نحوٍ مُضلِّل، أو لغير الغرض المُصرَّح به، أو بما يُخالِف أحكام القانون. ويجب أن تتضمَّن أي إعلانات، مطبوعة أو رقمية، الاسم التجاري المعتمد للمُنشأة ورقم التصريح.

14. خمسة مسارات عمل فورية

تدقيق المحفظة. تحديد كل وحدة دبيّة تُؤجَّر حالياً على أساس مُشترك، والتأكُّد من توافُق المبنى مع التصنيف التخطيطي.
إعادة هيكلة العقود التشغيلية. تحويل ترتيبات المالك-المستأجر إلى هياكل امتثال تقودها مُنشأة (إدارة أو إيجار رئيسي).
طلبات التصريح. البدء في تقديم طلبات التصريح عبر النافذة الرقمية.
خطة قيد العقود. ضمان قيد جميع عقود الإيجار في السجل؛ فالعقود غير المُقيَّدة لا تُنفَّذ على المُؤجِّر.
مراجعة المواد التسويقية. استبدال جميع المواد التسويقية والإعلانية بأخرى تَحمل الاسم التجاري المرخَّص ورقم التصريح.

15. كيف يمكننا المساعدة

يُقدِّم مكتب نورة المازمي المشورة لأصحاب العقارات والمكاتب العائلية ومجموعات الفنادق ومُشغِّلي السكن المُؤجَّر للأفراد ومُؤسسات التعليم وإدارات الموارد البشرية في الشركات الكبرى حول تنظيم السكن المُشترك. ويشمل عملنا في إطار القانون رقم (4) لسنة 2026 طلبات التصريح، وهيكلة نماذج التشغيل عبر مُنشأة، وتسجيل محافظ عقود الإيجار في السجل، والتمثيل أمام المركز في نزاعات الإخلاء والاسترداد، والدفاع أمام الجزاءات والتدابير الإدارية.