Законодательная серия Дубая 2026 · 2 из 3

Закон Дубая № 3 от 2026 года о качестве и безопасности зданий

Практическая записка о новом режиме обязательной 20-летней проверки зданий в Дубае, о Сертификате качества и безопасности, обязательствах Ассоциаций совладельцев и спорных рисках для собственников, подрядчиков и инженерных консультантов.

Опубликовано: 8 мая 2026 г. · Время чтения ≈ 9 минут · Источник: Официальный вестник правительства Дубая, год 60, выпуск № 764 (12 марта 2026 г.)

1. Почему это важно сейчас

Закон № 3 от 2026 года о качестве и безопасности зданий в Эмирате Дубай впервые устанавливает обязательный периодический режим инспекции конструктивной безопасности для каждого здания в Дубае, достигшего 20 лет с момента ввода в эксплуатацию. Закон издан 27 февраля 2026 года и опубликован в Официальном вестнике 12 марта 2026 года. Он вступает в силу через 60 дней после публикации (статья 25), то есть около 11 мая 2026 года.

Закон затрагивает каждого собственника, Ассоциацию совладельцев (jam'iyyat al-mulak), инженерное бюро, подрядчика, технологическую лабораторию и орган свободной зоны в Дубае — включая DIFC. Соблюдение требований больше не факультативно: отсутствие нового Сертификата качества и безопасности влечёт штрафы и комплекс административных мер, в том числе остановку строительных разрешений, заморозку сделок с недвижимостью и блокировку регистрации новых договоров аренды.

2. Сфера применения

Статья 3(а) распространяет действие Закона на все здания в Дубае, включая особые зоны развития и свободные зоны (включая DIFC), независимо от того, построены ли они до или после вступления Закона в силу. Статья 3(б) сохраняет за Председателем Исполнительного совета право исключения отдельных зданий.

"Здание" определяется в статье 2: здание, достигшее 20 лет с даты сертификата завершения (или даты, определяемой компетентным органом при отсутствии такого сертификата), подпадает под режим сертификации.

3. Сертификат качества и безопасности

Краеугольный камень режима — Сертификат качества и безопасности, выдаваемый компетентным органом (Муниципалитетом, органом свободной зоны или органом особой зоны развития) через единое Цифровое окно для Эмирата.

Срок действия Сертификата по статье 13:

10 лет для зданий менее 40 лет на момент выдачи;
5 лет для зданий 40 лет и старше.

Сертификат продлевается на аналогичные сроки на условиях, устанавливаемых Постановлением Председателя Исполнительного совета.

4. Технико-экспертная цепочка

Статья 8 устанавливает порядок получения Сертификата в семи шагах:

Подача заявки собственником через Цифровое окно с указанием инженерного бюро.
Предварительное одобрение компетентным органом, предоставляющее до 6 месяцев на представление технического отчёта; продление возможно на сроки, в общей сложности не превышающие 2 лет.
Инженерное обследование здания по Контрольному списку и пунктам статьи 7(г): структурная прочность, наружная облицовка, электрические и механические системы в общих и наружных зонах, окна, двери и фасадные ограждения, соответствие требованиям Гражданской обороны, установка систем видеонаблюдения.
Подача технического отчёта через Цифровое окно с планом устранения дефектов.
Утверждение плана компетентным органом.
Назначение подрядчика собственником под надзором инженерного бюро.
Заявка инженерного бюро на Сертификат; выезд представителя компетентного органа на место и выдача Сертификата при устранении всех дефектов.

5. Инженерное бюро: классификация и ответственность

Статья 7 устанавливает два квалификационных требования:

Бюро должно быть лицензировано в Дубае, и его классификационный уровень должен соответствовать высоте оцениваемого здания, согласно требованиям Муниципалитета.
Если для тестирования привлекается лаборатория, она должна быть лицензирована в Эмирате и аккредитована Эмиратским международным центром аккредитации (EIAC).

Статья 11 запрещает бюро поручать подготовку технического отчёта другому бюро и любые изменения отчёта после его подачи без письменного согласия компетентного органа. Бюро также отвечает за подтверждение того, что подрядчик устранил каждый дефект из отчёта.

6. Обязательства собственника

Статья 9 устанавливает 8 обязательств собственника, ключевые из которых:

Получение Сертификата по достижении 20-летнего рубежа;
Периодическое обслуживание зданий младше 20 лет — по собственной инициативе или по требованию компетентного органа;
Заключение договоров с инженерным бюро и подрядчиком;
Освобождение здания от жильцов (если требуется по техническому отчёту), с обращением в Центр разрешения арендных споров в ускоренном порядке при отказе.

Важно: статья 9(б) не допускает обхода — после получения Сертификата собственник остаётся обязанным проводить обслуживание и устранять любые последующие конструктивные дефекты. Самостоятельный ремонт до получения Сертификата не освобождает от его получения.

7. Роль Ассоциации совладельцев

Статья 10 критически важна для зданий совместного владения по Закону № 6 от 2019 года: Ассоциация совладельцев принимает на себя обязательства собственника по Закону № 3 от 2026 года, в том числе обязанность получить Сертификат, заключить договоры с инженерным бюро и подрядчиком и завершить работы. Индивидуальные собственники остаются ответственными за платежи и депозиты. Дальнейшие правила издаст Генеральный директор Земельного департамента Дубая.

8. Освобождение здания и защита арендаторов

Статья 12 кодифицирует режим освобождения для проведения работ:

Трёхмесячное уведомление. Если технический отчёт требует освободить здание, жильцы обязаны выехать в течение трёх месяцев с момента утверждения отчёта.
Ускоренная процедура в Центре. При отказе жильцов собственник может подать иск о выселении; Центр обязан рассматривать дело в ускоренном порядке и может вынести решение с немедленным исполнением.
Право возврата арендатора. Статья 15(б) предоставляет жильцам приоритетное право вернуться после работ за прежнюю арендную плату, если стороны не договорились об ином.

9. Снос как альтернатива

Статья 14 разрешает собственнику выбрать снос вместо сертификации при условии:

Внесение возвращаемого денежного депозита 50 000 дирхамов;
Снос в срок, не превышающий 1 года (продлеваемый на 6 месяцев при документированных форс-мажорных обстоятельствах);
Конфискация депозита в случае пропуска срока.

При этом конфискация депозита не освобождает от обязанности получить Сертификат.

10. Принуждение

Штрафы. Статья 16 устанавливает диапазон от 100 до 1 000 000 дирхамов, удваивающийся при повторе в течение 2 лет до 2 000 000 дирхамов. Перечень нарушений и штрафов будет издан Постановлением Председателя Исполнительного совета.

Административные меры. Помимо штрафов компетентный орган может:

Приостановить выдачу или продление строительных разрешений в отношении нарушающего здания до устранения нарушения;
Остановить любые сделки с зданием в государственных и частных органах, включая регистрацию новых договоров аренды, на срок, определяемый компетентным органом и Земельным департаментом.

11. Переходный период: 12 месяцев на соответствие

Статья 22 предоставляет собственникам, подрядчикам и инженерным бюро один год с даты вступления в силу для приведения дел в соответствие, продлеваемый на аналогичные сроки решением Председателя Исполнительного совета.

12. Пять немедленных направлений работы

Аудит портфеля. Идентифицируйте каждое здание в дубайском портфеле, достигшее или приближающееся к 20-летнему рубежу.
Панель инженерных бюро. Сформируйте короткий список бюро с подходящей классификацией под высоту ваших зданий и зарезервируйте мощности заранее.
Готовность Ассоциации совладельцев. Согласуйте механизм закупок, управления и резервного фонда для финансирования инспекции и работ.
План коммуникации с арендаторами. Подготовьте план уведомления и бюджет переезда/скидок для минимизации рисков спора в Центре.
Ревизия страхования. Подтвердите со страховщиками, покрывают ли действующие полисы дефекты из технического отчёта.

13. Как мы можем помочь

Бюро Нуры Аль-Маазми консультирует арендодателей, девелоперов, Ассоциации совладельцев, гостиничные группы и арендаторов свободных зон по режиму сертификации — от подготовки и проверки контрактов с инженерами и подрядчиками до представления интересов в RERA и Центре разрешения арендных споров и до защиты от административных мер по статье 16.

Настоящая записка предоставляется исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией. Официальный арабский текст Закона № 3 от 2026 года имеет приоритет над любым переводом. © 2026 Нура Аль-Маазми Адвокаты и Юридические Консультанты.