Законодательная серия Дубая 2026 · 3 из 3

Закон Дубая № 4 от 2026 года о совместном проживании

Практическая записка о режиме регулирования co-living и совместного проживания в Дубае — обязательное разрешение, категории жильцов, запрет на субаренду, исключительная подсудность Центра разрешения арендных споров и 180-дневное окно до вступления Закона в силу.

Опубликовано: 8 мая 2026 г. · Время чтения ≈ 9 минут · Источник: Официальный вестник правительства Дубая, год 60, выпуск № 764 (12 марта 2026 г.)

1. Зачем понадобился этот Закон

В жилом сегменте Дубая за последнее десятилетие сформировался обширный, но неформальный сектор совместного проживания: разделённые на комнаты виллы, кровати в квартирах, корпоративное жильё для сотрудников вне специального режима трудовых лагерей и студенческое co-living вокруг университетов. Правовой статус этих договорённостей был неоднозначным: они не относятся к жилью трудовых лагерей (Постановление Кабинета министров № 13 от 2009 года), не подпадают под однотипные семейные арендные договоры (Закон № 26 от 2007 года и Центр разрешения арендных споров) и регулярно выходят за рамки разрешённого использования генерального плана здания или муниципальной классификации.

Закон № 4 от 2026 года о регулировании занятия и управления совместным проживанием в Эмирате Дубай устраняет эту неопределённость. Закон вступает в силу через 180 дней после публикации (статья 40), то есть около 8 сентября 2026 года. В переходный период собственники и операторы располагают одним годом с даты вступления Закона в силу для приведения дел в соответствие (статья 37).

2. Что такое "Совместное проживание"?

Статья 2 определяет Совместное проживание как совместное занятие группой лиц или семей путём выделения каждому из них определённой площади в единой объекте недвижимости с общим использованием совместных удобств (кухня, столовая, ванные комнаты, наружные пространства).

Подпадающий под действие Закона "Объект недвижимости" определяется широко: квартиры, индивидуальные дома, жилые комплексы, многофункциональные здания, сблокированные дома и многоэтажки. Статья 14 признаёт шесть категорий допустимых жильцов: семьи; одинокие женщины; одинокие мужчины; студентки в жилье учебных заведений; студенты-мужчины в жилье учебных заведений; жильё для сотрудников государственных органов и частных компаний.

3. Сфера применения и исключения

Статья 3(а) распространяет Закон на все объекты недвижимости в Дубае, включая особые зоны развития и свободные зоны. Статья 3(б) исключает трудовые лагеря (на которые продолжает распространяться отдельный режим).

4. Разрешение как ключевой барьер

Статья 8 устанавливает центральное правило: ни один объект недвижимости не может быть выделен под совместное проживание без Разрешения. Разрешение выдаёт компетентный орган (Муниципалитет, орган свободной зоны или орган особой зоны развития) через единое Цифровое окно. Условия Разрешения, устанавливаемые Постановлением Генерального директора Муниципалитета совместно с Земельным департаментом, будут зависеть от:

Соответствия объекту генерального плана и правилам землепользования;
Соответствия требованиям Гражданской обороны, противопожарной безопасности, экологическим, охранным и электротехническим требованиям (статья 16);
Максимального допустимого количества жильцов;
Минимальной площади на одного жильца;
Совместных удобств, которые должны иметься в объекте.

Разрешение действительно один год с возможностью продления, по усмотрению компетентного органа возможен срок 2 года (статья 10).

5. Кто вправе сдавать в аренду?

Статья 11(а) ограничивает право сдавать объект двумя категориями:

Собственник, заключающий договор напрямую с каждым жильцом; либо
Учреждение — корпоративное лицо, лицензированное лицензирующим органом и уполномоченное Земельным департаментом заниматься "сдачей в аренду и управлением" объектом от имени собственника, либо арендующее объект у собственника с целью его субаренды жильцам.

Статья 11(а) категорична: жильцам и третьим лицам запрещено пересдавать объект или выделенную им площадь. Любой заключённый жильцом договор субаренды является ничтожным (статья 26(5)).

Статья 12(б) также запрещает арендодателю заключать договоры с любым лицом, не уполномоченным Земельным департаментом заниматься этой деятельностью. Лицензирование самой деятельности продолжает регулироваться Законом Дубая № 2 от 2003 года или преемственным актом.

6. Регистрация договоров аренды: новый электронный Реестр

Статья 17 учреждает Реестр совместного проживания при Земельном департаменте, в котором подлежат регистрации договоры аренды, договоры управления, данные жильцов и иные данные, определяемые Земельным департаментом.

Статьи 17(б)–(в) определяющие: договор аренды, не зарегистрированный в Реестре, не может быть исполнен в отношении арендодателя. Собственник или Учреждение не могут осуществлять договорные права без регистрации. Статья 17(г) смягчает это для добросовестного арендатора: незарегистрированный договор всё же может быть исполнен в отношении собственника или Учреждения добросовестным жильцом.

7. Основания для выселения

Статья 22 устанавливает 8 оснований для досрочного выселения:

Неуплата арендной платы (или её части) в течение 30 дней после уведомления;
Использование объекта (или выделенной площади) в незаконных целях или вопреки общественному порядку или нравственности;
Отмена Разрешения или изменение землепользования компетентным органом;
Объект (или содержащее его здание) конструктивно небезопасен (по техническому отчёту);
Требуется снос или существенный ремонт;
Собственник возвращает объект для собственного использования или для родственника первой линии (с уведомлением не менее 30 дней);
Снос требуется для целей городского развития;
Иные случаи, установленные Постановлением Генерального директора.

Статья 24 направляет заявления о выселении к судье по исполнению Центра разрешения арендных споров. Решение судьи может быть обжаловано в течение 7 дней; апелляция приостанавливает исполнение.

8. Права и обязанности жильца

Статья 26 возлагает на жильца 7 обязанностей: соблюдение требований по экологии, здоровью и безопасности; обычная забота о площади; использование только для проживания; запрет экономической деятельности внутри объекта; запрет субаренды; предоставление арендодателю доступа для проверки соответствия; и иные обязанности, установленные Постановлением.

Статья 20(б) защищает арендатора: жилец вправе расторгнуть договор в любое время в течение его срока, уведомив не менее чем за 30 дней (или более длительный срок, указанный в договоре). При действительном расторжении жилец имеет право на возврат уплаченной авансом аренды за вычетом одной месячной арендной платы (статья 20(в)). Если возврат не осуществлён в течение 30 дней с даты требования, жилец вправе обратиться с ходатайством к судье по исполнению.

9. Государственное, корпоративное и студенческое жильё

Статья 13 разрешает аренду объектов государственным органам, частным корпоратам и образовательным учреждениям для жилья сотрудников и студентов. Если учреждение само владеет или контролирует объект, оно должно получить Разрешение. Если оно арендует у стороннего арендодателя для размещения сотрудников или студентов, требуется Разрешение, и учреждение принимает на себя обязанности арендодателя по статье 25 (а сотрудники и студенты освобождаются от заключения индивидуальных договоров).

10. Комитет надзора за совместным проживанием

Статья 33 учреждает постоянный Комитет под председательством Муниципалитета, с членами от каждой компетентной юрисдикции. Мандат Комитета включает: устранение препятствий для проверок, разработку программ инспекций (с гарантиями неприкосновенности частного жилища), проведение периодических и внезапных инспекций, предложение единой системы инспекции и надзора, установление графиков соблюдения для нарушителей и формирование подкомитетов по мере необходимости.

11. Санкции и административные меры

Штрафы. Статья 29 устанавливает диапазон от 500 до 500 000 дирхамов, удваивающийся при повторе в течение 12 месяцев до предела 1 000 000 дирхамов. Перечень нарушений и штрафов будет издан Постановлением Председателя Исполнительного совета.

Административные меры. Статья 29(г) уполномочивает Земельный департамент и компетентный орган:

Приостанавливать деятельность Учреждения на срок до шести месяцев;
Отзывать Разрешение;
Координировать с лицензирующим органом отзыв коммерческой лицензии Учреждения;
Отключать коммунальные услуги (по согласованию с поставщиком);
Отказывать в регистрации договоров аренды или управления в Реестре до устранения нарушения;
Выселять нарушающий объект по решению судьи по исполнению;
Отказывать в выдаче строительных разрешений до устранения нарушения.

Статья 29(ж) защищает жильцов: отмена Разрешения или приостановка Учреждения сами по себе не прекращают право жильца оставаться в объекте на срок, определённый компетентным органом, который должен предоставить разумное время для переезда.

12. Подсудность: исключительность Центра

Статья 36 предоставляет Центру разрешения арендных споров исключительную подсудность по спорам, возникающим из Закона и его подзаконных актов. Это согласуется с мандатом Центра 2013 года, но теперь прямо распространяется на ранее неурегулированные отношения совместного проживания.

13. Маркетинг и реклама

Статья 27 запрещает собственнику и Учреждению рекламировать или продвигать допущенные объекты вводящим в заблуждение образом, использующим иное назначение, чем разрешено, или иным образом противоречащим Закону. Все маркетинговые материалы должны включать коммерческое название Учреждения и номер Разрешения.

14. Пять немедленных направлений работы

Аудит портфеля. Идентифицируйте каждый объект в Дубае, сданный сейчас на условиях совместного проживания, и проверьте, допускает ли классификация землепользования здания такое использование.
Реструктуризация операционных контрактов. Конвертируйте прямые арендные отношения в комплаенс-структуры, ведомые Учреждением (управление или мастер-аренда).
Подача заявок на Разрешение. Начните подавать заявки через Цифровое окно — с указанием максимального числа жильцов и площади на одного жильца.
План регистрации аренды. Обеспечьте миграцию каждого договора аренды в Реестр; незарегистрированные договоры не подлежат исполнению против арендодателя.
Ревизия маркетинга. Замените все рекламные и цифровые материалы на содержащие лицензированное коммерческое наименование, номер Разрешения и без вводящих в заблуждение характеристик.

15. Как мы можем помочь

Бюро Нуры Аль-Маазми консультирует арендодателей, семейные офисы, гостиничные группы, BTR-операторов, образовательные организации и HR-департаменты крупных работодателей по регулированию совместного проживания в Дубае. Наша работа по Закону № 4 от 2026 года включает заявки на Разрешения, структурирование операционных моделей через Учреждения, миграцию портфелей аренды в Реестр, представительство в Центре по выселениям и спорам о возврате, защиту по штрафам и административным мерам.

Настоящая записка предоставляется исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией. Официальный арабский текст Закона № 4 от 2026 года имеет приоритет над любым переводом. © 2026 Нура Аль-Маазми Адвокаты и Юридические Консультанты.